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マンションは今、買うべきか?

 2017/04/25 不動産 原の記事
この記事は約 7 分で読めます。 238 Views

こんにちは、原です。

4月18日の日本経済新聞で取り上げされていましたが新築マンション販売が落ちているようです。

今の新築マンション販売状況は?

不動産研究所が17日発表したマンション市場動向調査によると2016年度首都圏の新規供給戸数3万6450戸だった。前年度比4.4%減と3年連続で減り、1992年依頼の低水準となりました。販売価格の高止まりを受け、消費者の購入割合を示す初月契約率は好不調の分かれ目となる70%を下回った。

1戸当たりの平均販売価格は5541万円。前の年度に比べ1.4%下落したが、4年連続で5000万円台となった。2017年3月末時点の在庫は6749戸と1年前に比べて710戸増えた。

マンションが売れなくなってきた理由のひとつは、価格が高騰しすぎているからである。一つの目安として住宅は各世帯の年収の4倍が手ごろ、5倍が上限とされている(年収600万の世帯なら2400万がお手頃感あり、3000万が上限、800万の世帯なら3200万がお手頃、4000万が上限)が、現状は山の手エリアだと日本人の平均年収の15倍、6000万くらいにまでなってきました。ちょっとしたバブルでしょうか?高くなりすぎて売れ行きが落ちてきました。

私が江東区東雲にきたのは2001年そのころは、工場跡地がマンションにかわってきはじめた頃で数棟のマンションしかありませんでした。大型スーパーもありませんでした。りんかい線の東雲駅も新宿まで埼京線が乗り入れはしていましたが、運賃が500円以上するため直通で便利ですが、乗降客は多くなく、座って通勤できる状況でした。ですから大手のディベロッパーもまだ参入していませんでした。それから徐々にマンションの建設ラッシュとなり、駐車場付きの大型スーパーの出店で一気に高層マンションが建設されるようになりました。

当然、土地の値段も上がっていったでしょう。東雲(しののめ)という街は銀座にも電車で15分かからないのに私は東京出身ですが、しののめとは最初読めませんでした。ちょっと前まではお台場のあたりを13号埋立地といって子どものころにはぜ釣りに行った思い出がありますが、もちろん何もなかった記憶しかありません。地元の方に話を聞くと昔は海水浴ができて、潮干狩りもできたと。また飛行場やゴルフ場もあったというから驚きです。全く想像もできませんでした。埋立地だから工場の跡地だからか区画整理はよくされて下町のような車も通れない路地を見かけることはありません。

隣の今話題の豊洲市場のある豊洲も私が30年前の学生の頃に友人の自宅マンションがあり、行ったことがありましたが、IHIがあっただけで全く栄えてはいませんでした。でも、余談ですがセブンイレブンの1号店は豊洲駅のそばに今でもありますし、今はとてもにぎわっています。

15年くらいかけてだんだんと発展してきてこの地域に東京オリンピックが決まり、競技会場がいくつも建設されることや選手村が近いことからさらに注目されるようになってきました。高層マンションが増え、プールや温泉、トレーニングジムがあったり、ラウンジがあったり、コンシェルジュがいたりと付加価値も付いてきたために建設コストもアップします。材料費が上がったり、職人が足りないといった要因も販売価格上昇に起因していると思います。

豊洲・東雲地域の小学校も全校生徒1000人を超えている学校もありますし、ここ数年で超えると言われています。子どもが多いと街には活気が出てきます。私の地元はだんだんと子どもの数が減ってきているので元気がないように見えます。

購入すべきか?賃貸にしておくべきか?

今,買うべきか?といえば買い時は終わったと思います。特に湾岸エリアは安く買えてお得な買い物をしたと言える方は少ないはずです。ただし、つくばエキスプレスや舎人ライナーなどの駅周辺はこれからもっと便利になっていくかもしれません。交通網が増えて便利にこれからなっていくところはお買い得になる可能性がありますね。

いやだったら別のところに引っ越しやすいから賃貸がいい!という方もいますし、どうせ同じくらいの金額を生涯払うなら自分のものになった方がよいから購入がいい!という方もいます。通勤時間が短く、混まない電車に乗れるなら賃貸でも購入でもよいという方もいます。

譲れないポイントは何かを明確にすることが大事!

ただ、人それぞれ今の状況が違いますので、どの基準で判断されるか?を明確にして買うか買わないか決めるべきと考えます。自宅を購入する上で、ポイントを優先順位をつけておくことです。駅から近い方がよいのか?駐車場が必要なのか?4LDKないといけないのか?高層階がよいのか?庭が欲しいのか?それぞれの世帯で譲れないポイントがあるはずです。逆にその譲れないポイントが手に入るなら少し購入金額が高くてもシュミレーションで支払いが全く問題ないのであれば、買ってよかったとなります。

また今は賃貸で家賃15万円を毎月支払っていて今後実家に戻ることもなく、転勤もないというのであれば、分譲マンションを購入して住宅ローン9万と管理費・修繕積立金3万を払っても12万円と今よりの安くなるのなら、同じくらいの金額を払って分譲は自分のものになるのでこちらの方がお得となります。ただ購入してしまうと万が一お隣や上下の方ともめたりするケースもありえますので、そうなるとなかなか引っ越しにくいということもあります。まずは今の現状をシュミレーションしてみると購入と賃貸との比較もできたりしますが、目的が明確でないと当然シュミレーションも現実味のないものとなってしまいます。

分譲マンションには管理費・修繕積立金の支払いもプラスであります。高層マンションですと毎月4万を超える物件もあります。年間で48万、駐車場を借りると別に月々3万と費用がかさみますのでここも忘れずに!そのためあまり費用のかからない一戸建てを購入される方もいます。場所によっては分譲マンションと一戸建ての販売価格があまり変わらない地域もあります。ですからどこが譲れないポイントかを明確することが大事です。

シュミレーションして納得した結論を!

まとめとしてご自宅購入の目的が明確でないと目先にとらわれてしまい、例えば転売して儲けようとしたら高値で購入してしまい、売るに売れなくなってしまったとかになったら意味ないですよね。ですからシュミレーションして、現状を確認してから進めることが大切ですね。当社にいらっしゃる方で、ご自宅を購入される際には購入した場合とそのまま賃貸でいく場合のシュミレーションを出しています。これで1つの判断材料になります。いくらくらいまでなら今よりも支払いが少なくなるとか購入した方がお金が残るなど一目瞭然です。これはやってみるべきですよ。また売れ残っている現状はチャンスかもしれません。業者は残りすぎているために値引きしてくれるかもしれません、今までよりは値引きに応じてくれる可能性が高いですね。オプションなどいろいろなサービスをつけれくれるかもしれませんし、うまく現状を把握して交渉したらとっても満足した買い物になるかもしれません。新築だけでなく、築浅の物件や中古も検討する余地は大いにあります。

一般的には値上がりしてきてマンション価格は高くなってきていますが人口は減っていきますので長い目でみれば、物件はさらに余ってくるのは明らかです。ですから人気のエリアとあまり人気のないエリアがより明確になってくるはずです。しかし、各世帯ごとに求めているものは違いはずです。便利なところがよい世帯もあれば、ごみごみしたところより緑が多いところがいいという世帯もあります。ですから今の収入や貯蓄など世帯ごとに違いますのでどこに重点をおいて判断するかを決めて取り組めば失敗することはないと思います。その際にはぜひ、シュミレーションして納得した形で満足のいく決定をして頂ければと思います。

 

 

 

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原 浩司

原 浩司

大学を卒業後、人と関わる仕事がしたいと大手外食チェーンに入社し、店長として店舗運営に励むが、母の介護を機に一生できる仕事として金融業界に転職し、お客さんの現状と将来を示すライフプランを作成し、明るい将来になるお手伝いをしています。

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