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住宅ローン繰り上げ返済するべき?

 2018/06/26 お客様の例 不動産 原の記事 未分類
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こんにちは、原です。

今日は住宅ローンについてお伝えしていきます。よくご自宅を購入した方がよいのか?それとも賃貸でよいのか?とご質問を受けることがあります。実際にはその方がどこに重きを置いているかによって変わりますのでご自宅を購入した場合と賃貸で借りていた場合が得なのかはシュミレーションしてみることをおすすめします。

住宅を購入する際には住宅ローンの金利や固定資産税、管理費や修繕積立金、駐車場・駐輪場代がかかるマンションもあります。また10年ごとに給湯器の交換やエアコンの交換なども発生しますのでその点もおさえておきましょう。

 

繰り上げ返済した方がお得なの?

よく質問を受けます。繰り上げ返済した方がお得なの?それとも資産運用すべきですかね?

結論から言いますと繰り上げ返済をして払わなくてよくなった利息よりも運用できるのであれば繰り上げ返済しなくてもよいですが、なるべくリスクを少なくしたいのであれば繰り上げ返済した方がお得です。早ければ早いほど効果が大きくなります。というのも繰り上げ返済は元金(もともと借りたお金)にすべて充当されます。利息は元金に対してかかるので、元金が少なくなれば利息も少なくなるからです。

早く返済が終わると団体生命保険も終わってしまいますので、生命保険にもなると期待しているご家庭は別途保障の見直しが必要になります。

では、まずは住宅ローンの金利から見ていきましょう!

1・住宅ローン金利

①固定金利型住宅ローン

当初の決められた金利が返済終了まで一定なので、総返済額は変らない。

金利が低いときは固定金利が有利とされています。

②変動金利型住宅ローン

市場金利が変わればローン金利も変わるため、総返済額が変わる。

固定金利型より申込時の運用金利が低いが、金利変動リスクを借り手が負う。

金利の見直しは年2回(半年ごと)、返済額の見直しは5年ごと。

③固定金利選択型住宅ローン

当初の一定期間は固定金利。その期間が過ぎると、固定金利か変動金利を選択できる。

固定金利期間が長いほど金利は高くなる。

日本は現在、低金利時代なので変動金利は0.5%前後、固定金利は1%前後となっています。

今の金利だけをみて変動金利を選ばれる方の方が多いですが、これからのことも考えると金利は

これ以上下がることより、今後金利が上がっていく可能性の方が高いので固定金利でずっと

支払いは一定額の方が毎月の支払額が変わらないため安心だと考えます。

実際は変動金利を選ばれている方が非常に多いと思います。

では、次に返済方法について見ていきましょう!

2・返済方法

①元利均等返済

毎月の返済額が一定! そのため当初は利息部分の返済額が多くて、後になるほど元金の返済部分

が多くて、後になるほど元金の返済部分が多くなる。

②元金均等返済

元金の返済額だけが一定! 利息は元金の残高に対してかかるので、後になるほど利息と返済額が減っていく。

※元利均等返済に比べて、当初の返済額は多いが、返済総額(総支払利息)は少なくなる。

よって最終的な総支払い額を減らしたい場合には元金均等返済がおすすめ(その代わり最初のころの返済額は元利均等返済より少なくなります)で、毎月の支払いを抑えたい場合には元利均等返済が適しています。どこに重点を置くかによって変わります。

では、具体的に繰り上げ返済した場合の効果を見てみましょう!ここでは5500万円の新築のマンションを頭金500万入れて5000万を①元利均等返済 固定金利1% 35年返済と②元金均等返済 固定金利1%を比べてみましょう。

①元利均等返済の場合には返済総額は59,279,814円となります。

②元金均等返済の場合には返済総額は58,770,669円となります。

結果として①元利均等返済の方が②元金均等返済より509,145円支払いが多くなります。

3・繰り上げ返済したら

①元利均等返済で12か月後(1年後)に100万円を繰り上げ返済したら支払回数が420回から411回に減り、返済総額も59,279,814円から58,880,287円となり、なんと399,527円も少なくなります。

一方、元金均等返済はどうか?

②元金均等返済で12か月後(1年後)に100万円を繰り上げ返済したら支払回数が420回から412回に減り、返済総額も58,433,765円となり、336,904円も少なくなります。

元利均等返済・元金均等返済ともに効果があることがわかります。

4・まとめ

住宅ローンは借りる金額も時間(期間)も長く、期間35年で元金5000万円の場合、金利1%だとしても約900万円前後を支払わなくてはなりません。月々ではわかりにくいですが、約1000万殖やすことは難しいですよね。ですから1年後のケースでも分かるように効果が約30万、この金額以上殖やすことができるならば繰り上げ返済するよりも資産運用した方が得です。しかし、現状はマイナス金利の時代、なかなか1年で殖やすことが難しい時代ですので、繰り上げ返済した方が得なケースが多いと思います。よくシュミレーションして判断して無駄な利息は少しでも少ない方がいいですね。

そして繰り上げ返済は早い時期にできるなら何度も返済すればするほど効果も大きくなります。最後の頃になれば、効果は薄れてきてしまいますので、時期も大切ですよ。

 

皆さんのお役に立ちましたでしょうか?

また良い情報をお届けします。

 

 

 

 

 

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原 浩司

原 浩司

大学を卒業後、人と関わる仕事がしたいと大手外食チェーンに入社し、店長として店舗運営に励むが、母の介護を機に一生できる仕事として金融業界に転職し、お客さんの現状と将来を示すライフプランを作成し、明るい将来になるお手伝いをしています。

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